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汉峪片区部分高价拿地项目陷入销售尴尬期,交通堵塞仍是硬伤

近几年,位于济南东南方向的汉峪片区,因占据南部山区稀缺资源,距离市政中心、CBD距离适中;升值潜力大等因素的影响,成为不少改善型购房者的首选区域。近日,记者在实地探盘中发现,汉峪片区多个高端改善盘加推小户

近几年,位于济南东南方向的汉峪片区,因占据南部山区稀缺资源,距离市政中心、CBD距离适中;升值潜力大等因素的影响,成为不少改善型购房者的首选区域。近日,记者在实地探盘中发现,汉峪片区多个高端改善盘加推小户型高层,倍受欢迎。而持续走大户型“路线”且没有价格优势的项目则陷入销售尴尬期。业内人士表示,高价拿地的背景下,价格战中开发商“无路可退”。

汉峪片区部分高价拿地项目陷入销售尴尬期,交通堵塞仍是硬伤

  汉峪片区交通堵塞严重、学校配套待完善

  汉峪片区的最大弊端是楼群、人口密度太高导致的交通堵塞。汉峪片区建设用地面积6.86平方千米,计划人口规模为15.5万人,人口密度高达22594人/平方千米。目前整个济南市的人口密度为849人/平方千米,也就是说,汉峪片区的规划人口密度是济南市现人口密度的26倍!加上周边CBD等密集写字楼群,早晚上下班高峰集中出行,在地铁完善前,近几年交通情况不容乐观。

  对于改善型购房者来说,看重的更多是配套。根据济南市规划局2016年8月19日发布的汉峪片区控规详细规划,汉峪片区共规划有3所独立小学(金谷一小、金谷二小、汉峪小学)、1所独立初中(高新二实验所在位置)、1所高中(高新二实验东侧)、2所九年一贯制学校(大汉峪和小汉峪各自的配套学校)、1所私立学校(托马斯国际学校)。2017年,高新区公布了引进山大教育集团进行托管的大汉峪瀚阳小学,缓解了片区内一部分教育资源紧张问题。对于汉峪片区内定位改善型住宅的几个项目来说,学校配套仍不占优势。沿凤凰路向北的银丰·玖玺城、金茂府,作为历下学区房,且有大户型在售产品,吸引了不少购房者,抢了汉峪片区几大高端楼盘的“风头”。

  高价拿地,部分项目陷入销售尴尬期

  汉峪片区目前在售项目,拿地价均较高,舜山府2宗住宅楼面价为11018元/㎡、13170元/㎡;金科东方博翠地价为14426元/㎡+12000㎡储备性安置房,泰禾济南院子2宗住宅楼面价为12220元/㎡、13067元/㎡。2017年8月11日,保利地产以31500万元+4001㎡的储备性安置房的成交价竞得1宗居住地块,溢价率21.15%,楼面价14275元/㎡,加上4001㎡的储备性安置房,折合楼面价在18000元/㎡以上。高地价也直接决定了在售价格对相对较高。目前保利和光山语在售15层小高层,面积为143㎡,均价24000元/㎡。8层洋房,面积为198㎡,均价28500元/㎡—29000元/㎡。

汉峪片区部分高价拿地项目陷入销售尴尬期,交通堵塞仍是硬伤

  保利和光山语位于旅游路以南、凤凰路以西。南部邻近济南托马斯国际学校,在地理位置上优势明显。但在销售情况看,不容乐观。

汉峪片区部分高价拿地项目陷入销售尴尬期,交通堵塞仍是硬伤

  保利和光山语在售情况

  因为价格偏高而销售压力较大的还有泰禾·济南院子。项目目前洋房、别墅在售,洋房7层、8层、13层,均价在32000元/㎡-36000元/㎡,别墅1000-5000万/套,有双拼,联排,叠拼等多种产品可供选择,仍以四居室大户型为主。与周边竞品对比来看,泰禾·济南院子价格高出不少。

  据悉,泰禾集团于2017年8月以总价15.62亿元竞得汉峪片区出让的B-05地块、A-13地块、A-14三块地块。其中B-05规划用途为商业商务用地;A-13、A-14地块则为目前在售的泰禾·济南院子项目。记者在济南住宅与房地产信息网站上了解到,开盘近两年来,泰禾·济南院子销售情况并不理想,甚至存在销售记录为“0”的楼座,在汉峪片区众多高端产品中,预计很难消化。

  值得注意的是,2019年,泰禾集团曾深陷资金链危机。今年在中国房地产协会公布的“2020中国房地产500强”中,泰禾集团未上榜,而“2019中国房地产500强”榜单中,泰禾位列23强,此次未能入榜,引人遐想。

汉峪片区部分高价拿地项目陷入销售尴尬期,交通堵塞仍是硬伤

汉峪片区部分高价拿地项目陷入销售尴尬期,交通堵塞仍是硬伤

  泰禾·济南院子在售情况

  高层、小高等产品加推倍受欢迎

  主打一层一千万大平层的舜山府,也在近期首推138㎡和172㎡的小平层,价格在27000元/㎡—32000元/㎡。

汉峪片区部分高价拿地项目陷入销售尴尬期,交通堵塞仍是硬伤

  绿城·玉兰花园,润园4#楼认筹启动,即将加推,17层均价22000元/㎡。

  汉峪片区高端改善盘多数以大户型为主,目前,金科东方博翠加推仅此1栋的2#高层,面积为122㎡三室两厅两卫户型,相对区域内其他四室产品,倍受欢迎。毛坯交付,交房时间预计2022年6月26日。

汉峪片区部分高价拿地项目陷入销售尴尬期,交通堵塞仍是硬伤

  金科·东方博翠122㎡较受欢迎

  业内人士表示:汉峪片区各个高端系产品在高成本之下竞争非常激烈,在众多楼盘的映衬下,如果不凸显出自己亮点和优势或加推小户型,向刚改转型。在没有价格优势的情况下,销售估计会面临很大的挑战。

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