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保利·和唐悦色“赔本赚吆喝”,入市时间显尴尬

近日,位于唐冶片区的保利·和唐悦色项目因11999元/㎡起的户外宣传,得到了业内的广泛关注。有业内人士表示,保利·和唐悦色项目地块溢价率高达94%,其实际楼面价为14385元/㎡,在售价小于楼面价的情况下,保利真的是

近日,位于唐冶片区的保利·和唐悦色项目因11999元/㎡起的户外宣传,得到了业内的广泛关注。有业内人士表示,保利·和唐悦色项目地块溢价率高达94%,其实际楼面价为14385元/㎡,在售价小于楼面价的情况下,保利真的是在“赔本赚吆喝”吗?

同片区竞品竞争激烈

     唐冶作为济南在售楼盘高密度区域之一,目前在售项目有鲁能泰山7号、玖唐府、万科翡翠山语、远洋·天著春秋、保利·和唐悦色、龙湖·九里晴川、高铁城、新城悦隽风华、龙湖景粼原著9个项目,距离保利·和唐悦色不远的山钢项目还未进入销售阶段。

     从价格方面看,鲁能泰山7号、万科翡翠山语、远洋·天著春秋、新城悦隽风华、高铁城售价在12000-15000元/㎡之间,龙湖·九里晴川叠拼360万元/套起,龙湖景粼原著合院别墅300万元/套起。可以看出,唐冶片区各项目竞争还是非常激烈的,在去年,龙湖·九里晴川为了迎合市场也是推出了小高层产品,目前龙湖·九里晴川高层均价为13000元/㎡。

     据悉,保利·和唐悦色售价在13500-14800元/㎡,置业顾问解释到,前期对外释放的11999元/㎡是顶楼的价格,这次一共推出了32#18层小高层和33#13层洋房两栋产品,户型都为改善户型,户型区间为143-145㎡,现在购房还赠送车位和储藏室。可以见得,这样的产品和价格在周边竞品繁多的唐冶片区,保利·和唐悦色的压力并不算小。

多项目为高溢价率地块

     据了解,保利·和唐悦色项目地块是在2017年8月4日土拍中以溢价率94%竞得,当天的土拍中,山钢、龙湖、万科都以高溢价率入驻唐冶,正因如此,当时有部分销售人员惊呼“唐冶迈入2万元时代”。

     再看回当日的土拍,那是济南实施“土地限价+竞配建安置房面积”政策后的首次土拍,唐冶片区土地遭激烈竞争。其中编号G056地块竞拍146轮,以总价26亿被保利摘得,该地块楼面价9936元/㎡,溢价率94%;G057、G058地块竞拍77轮,以总价26.3亿元被龙湖摘得;G059地块竞价52轮,以总价8.8亿被山钢摘得,该地块楼面价12083/㎡,溢价率141%。

     单看突破12000元/㎡的楼面价格,对于3年前的唐冶来说已经很高了,而在开发商竞买安置房的环节开始后,加上安置房的成本,各开发商竞得土地的实际楼面价又再一次被改写。有媒体统计计算显示,当日,保利竞得的G056地块实际楼盘价为14385元/㎡,这样的价格与现在保利·和唐悦色部分户型售价还要高出很多。

     也有业内人士分析称,保利·和唐悦色作为高价地项目,在这样的时间点入市稍显尴尬。济南楼市自2018年开始进入到平稳发展阶段,各项目开盘加推节奏明显加快,仅在今年6月份就有18个全新项目入市,而唐冶作为开发新城,购房主力为刚需购房者;目前,各项目逐步进入到销售阶段,作为当时“红极一时”的高价地,恐怕也只能放下身段,与各刚需楼盘展开“厮杀”。

业内:高价地产品品质是关键

     那么作为高价地项目,开盘价格走低是否会带来品质方面的影响呢?易居(中国)克而瑞数据业务事业部济南机构副总经理张泓在接受采访时表示,作为高价地,一开始价格以低点入市,随着销售周期的延长,价格也会慢慢上涨,开发商只要保证达到利润率就可以。但是参考以往的案例,往往价格低了,成本肯定减少,有些减配的现象可能会发生,所以在品质方面还需关注。

     总体来看,唐冶片区各项目价格较以往都有小幅下降,未来很长一段时间会处于僵持状态,但这只是楼市短期震荡的表现,随着城市配套的丰富和相关产业的入驻,唐冶片区还是值得期待的。


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