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这些精装修问题,你是否深受其害!

  精装修的设计问题1)标准化程度较低。根据我们公司在全国差不多60个城市的工程实践,设计达到了标准化的项目比较少。即便是一些标准化做得比较好的房地产公司,当项目遇到一些“特殊”条件时,设计就出现了较

  精装修的设计问题

1)标准化程度较低。

根据我们公司在全国差不多60个城市的工程实践,设计达到了标准化的项目比较少。即便是一些标准化做得比较好的房地产公司,当项目遇到一些“特殊”条件时,设计就出现了较多的变异。我举个例子,在某个城市,客户告诉我1000套房子有13个户型,这个不算太多,还可以接受。问题是根据当地政府的要求,每个户型要为客户提供3种不同风格的设计,这样就可能出现39种组合。更加严重的是,这个项目还要为客户提供“选装”服务,那会不会出现上百种组合呢?如此一来,1000套房子的批量装修变成了一堆家庭装修的组合,这有可能导致施工组织上出问题。

2)户型优化空间很大。

整个房地产行业做毛坯房的时间超过了20年,以精装房的观点来看,毛坯房问题实在太多,因此需要在建筑设计阶段就同步进行精装房设计,避免后期出现大量无法避免的缺陷。可惜的是,到目前为止,推行精装修设计提前介入、大力研究户型优化的房地产公司还不是很多。

3)一些设计做法留下严重的质量隐患。

【案例一】装配式建筑带来的质量隐患。

大家都知道,社会上对于大规模推行装配式建筑是有不同看法的,我这里只谈一下轻质板墙带来的开裂裂缝问题。早在1997年我自己管理的一个项目上就使用了轻质板墙,开裂裂缝很厉害,所以后来这么多年我一直在观察这种板墙的进展情况,结论是进步并不是特别大。按照我们的统计分析,凡是使用轻质板墙的项目,墙面乳胶漆裂缝就很难彻底避免,乃至于出现了一个新名词叫“圣诞节裂缝”,意思是到了年底左右就开裂。目前看来,高精砌块砌筑的墙体裂缝少得多。

【案例二】按照目前的粘接体系,在光滑的墙面上贴砖会带来严重的空鼓脱落问题

空鼓的原因其实很多,我这次只讲墙面基层过于光滑的问题。请看图一,这是某个项目最近出现的问题,几百套房子出现了一万多块瓷砖的脱落,这当然是很严重的问题,根源是采用铝模施工的混凝土墙面表面太光滑,采用常用的瓷砖粘接剂不足以解决问题。铝模是好东西,用铝模施工出来的混凝土质量很好,但是表面太光滑,需要予以特别关注。其实这个问题我们早就有警示,并且提出了有效的粘贴解决方案,可惜没有被采纳。

这些精装修问题,你是否深受其害!

(图一)

另外一个案例,某个项目上的卫生间墙面使用聚氨酯涂料作为防水材料并已施工完毕,然后要求我们在墙上贴瓷砖。这个做法早在1993年就知道不行,瓷砖肯定会发生严重的空鼓甚至脱落,在防水层外表面甩细砂等做法也没有什么帮助。这个知识在20多年前就是常识,可惜仍旧经常有项目采用这种错误的做法。

这个对话的后半部分我没有截图,说的是一部2000元的铲墙机用不了几个房间就坏掉了。聚氨酯涂料防水就有这个特征,它和基层的粘贴很牢靠,但是外表面不适合贴墙砖。

接着看图三。聚氨酯用于卫生间墙面已经知道是不行了,那么采用常见的水泥基防水涂料(例如JS),然后再用常见的瓷砖粘接剂行不行呢?很遗憾还是不行,外表面还是太光滑。只要做一下试验就知道,即便使用瓷砖粘接剂在JS的外表面贴砖墙,抗拔试验下的结果也就0.2MPa左右,达不到规范的要求,这个试验早在2004年我们就专门做过。几年前为了区分空鼓的责任,我们有个项目上甲方居然要求我们做了900多组抗拔实验,闻所未闻对吧!结论非常清楚,破坏面不少出现在防水层外表面。不相信的同行最好亲自做一下这个实验,技术问题不要仅仅停留在口头的强辩上,拿数据说话才是正确的做法。

这些精装修问题,你是否深受其害!

(图三)

在上述三种光滑的基层上如何贴瓷砖,其实我们已经找到了改进的方法,效果好很多,成本还更低一些,可惜很多时候设计师或招采部门已经规定了粘贴方案,我们的建议大多数时候被否决。

接着再看图四。有相当数量的项目上出现了管道直接穿越卫生间门槛石或者有水区域的墙体根部,这种情况下水分很容易沿着管道四周渗透到干区,最终引起各种渗漏。其实只要提前进行设计优化,要规避这种错误的做法并不是很难。

这些精装修问题,你是否深受其害!

(图四)

【案例三】卫生间做地暖的问题

随着精装修在北方陆续开展,卫生间做地暖的情况越来越常见。这种做法目前看来问题太多,我个人强烈建议取消卫生间的地暖做法,改为其他形式的空气采暖。有人可能会问:以前北方卫生间一直做地暖啊,怎么没有听到投诉呢?其实原因很简单,那就是这些地方以前没有做批量精装修,业主自己搞的装修问题其实并不少,只是没有投诉到发展商这里罢了。

具体有哪些问题呢?第一,地暖保护层上面的那一层防水在周边经常不能做到全封闭,因为要预留温度缝,以及有复杂的管道穿越防水面层。第二,地暖加热后空气及水分会膨胀,防水层会被破坏。第三,地暖加热后会带来地面材料膨胀。第四,返碱也会增加。这些问题都很难解决,我认为不能因为一个所谓的脚感问题而惹出那么多麻烦。

更加扩大化一点,我认为地暖就是一个非常落后的做法,弊端实在太多,我建议彻底改革一下,改为空气加热方式。生活中有些习惯本来就非常不科学,适当的时也得做点让步吧。

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总包施工问题

【问题一】厨房卫生间渗漏仍旧比较普遍

随着最近几年房地产规模放量增长,厨房卫生间渗漏问题又死灰复燃,有的甚至到了离谱的程度。在天津,有个项目厨房卫生间渗漏率到了100%;在东莞,某项目渗漏率超过80%;在海南,某项目渗漏率超过了90%。有的项目里卫生间干脆就做在后加的楼板上,真是让人心惊肉跳。这些基本的问题不解决,对于批量精装修来说就是巨大的灾难。

【问题二】墙面砂浆强度不足时有出现

我们的工作人员拿着一把空鼓锤去蹭墙面抹灰,居然很容易就划出了一道深沟。很明显这种墙面肯定无法粘贴墙砖,但是要返工的话往往是整栋楼的抹灰都要返工,工作量十分惊人,损失巨大,因此很难执行下去。

这里顺便提一下规范当中存在的一个问题,就是抹灰砂浆的质量如何检验。目前主要是做试块,新的规范对某些类型的砂浆增加了保水性试验,但是这种试块检验法仍旧和现场条件差异太大。试想一下,砂浆做到墙壁上之后,厚度也就两三公分,表面积那么大,在高温、大风条件下很快就失水了,哪有强度可言呢?有些人认为砂浆强度不足是配方的问题,我认为主要是快速失水引起的。仅靠试验室检查强度是不够的,保水实验也太过书生气,我个人强烈建议增加现场检验,为此要革新现在的抗拔试验方法,直接在现场粘贴试块,看拉拔试验的破坏面到底发生在哪个地方。当然更加简单的检验办法就是用手掌去抹,如果有掉渣,那贴砖就很容易引起空鼓,这不是明摆着的事情吗?老百姓都明白的道理,个别专业人士居然不相信,实在想不通。

【问题三】结构尺寸精度有待提高

凡是做精装修的项目结构尺寸精度必须更高,原因很简单:装修完成后,现场相当于放了很多把检验精度的“尺子”,用户看得清清楚楚。比如踢脚线摆在那儿,那么墙根附近的墙面和楼地面都得平整顺直;比如木门的门套线安装上去了,那就是一把大尺子,门附近的墙体厚度都要一致,平整度垂直度都必须比较精确;比如厨房卫生间的方正度如果不够好,那么贴完墙地砖之后就很容易发现大小头,诸如此类。这些问题在毛坯房时代不太容易发现,做精装房之后都会暴露出来。

最近十年以来,越来越多的房地产公司引入了第三方公司对项目进行评估,作用很大,效果很明显。今天来了数十家房地产公司,其中有些还没有引入这种管理方法,建议模仿学习。当然,这种检查必须遵循合理的质量标准,适当控制检查的内容,否则也会带来很多麻烦,这一点我们后面会讲到。

【问题四】空鼓开裂层出不穷

众所周知,渗漏、开裂一直是建筑行业的老毛病,渗漏问题前面已经讲过一部分,现在讲开裂。做批量精装修之后,细小的裂缝也可以看得出来,是投诉的热点。按照目前的经验,免抹灰体系对于减少裂缝效果不错。不过免抹灰体系也不是一蹴而就,按照我的理解需要分几步走:

第一步,产品要标准化,户型要尽可能稳定下来。这一步其实特别难,属于公司战略级别的决策,公司老板要下定决心才行。

第二步,采用先进的混凝土浇筑技术,铝模就是其中一种。产品标准化之后铝模成本就可以降下来,效果很好。局部不容易现浇的地方做预制混凝土就可以了,不要片面追求预制率。有人认为预制混凝土才是环保的,这实在是个很大的误解。钢筋混凝土据说是建筑行业有史以来最重要的发明,就是因为它可以很方便地浇筑成各种形状,强度高、成本低而且安全可靠。有人认为现浇混凝土污染大,那就应该考虑如何把现浇的技术提高,尽量减少对环境的污染,为什么一定要改为预制混凝土呢?

第三步,就是采用合适的隔墙体系,这个问题其实很严重,我观察了很多年,一直没有发现特别好的隔墙做法。我建议暂时不要搞轻质板墙了,因为裂缝太多,目前看来还是高精砌块更安全可靠。也有人认为喷射轻质混凝土不错,我没有太多接触,不知道到底好不好。轻钢龙骨石膏板体系其实也不错,可惜老百姓还不是太接受。

第四步,采用轻质砂浆做墙面粉刷,这样终于做到了免抹灰。这几步下来裂缝的确少了很多,其他方面的好处也不少。


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